Die Wohnungsmieten dürfen nicht noch teurer werden. (Foto: Kyoshi Reyes)
Gemäss dem Mieterinnen- und Mieterverband gibt es im Mietwohnungsmarkt eine gewaltige Umverteilung von der Mieter- zur Vermieterseite. Seit 2006 beträgt diese, gemäss einer Studie, insgesamt 78 Milliarden Franken. Allein 2021 bezahlten Mieterinnen und Mieter schweizweit 10 Milliarden Franken – das entspricht monatlich 370 Franken pro Partei – zu viel Miete.
370 Franken weniger sind viel
Obwohl die Mieten wegen tiefer Zinsen hätten sinken müssen, seien sie zwischen 2006 und 2021 stark gestiegen. Diese Entwicklung habe zu dieser oben genannten Umverteilung von Mieter- zu Vermieterseite von insgesamt fast 80 Milliarden Franken geführt. Das zu viel bezahlte Geld sei direkt in die Taschen der Vermieterinnen und Vermieter geflossen. Und fehle am Ende des Monats im Haushaltsbudget. Der Verband rät den Mieterinnen und Mietern, sich diesbezüglich zu wehren. «Mieterinnen und Mieter sollen gegen missbräuchliche Mieten ankämpfen.»
Seit zwei Jahren unverändert
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Er wird in Viertelprozenten publiziert. Der Durchschnittszinssatz, der mit Stichtag 30. September 2022 ermittelt wurde, ist gegenüber dem Vorquartal von 1,17 Prozent auf 1,18 Prozent gestiegen. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz beträgt somit kaufmännisch gerundet weiterhin 1,25 Prozent. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt.
Seit der Basislegung November 2003 = 100, also im Zeitraum der letzten 18 Jahre, stiegen die Wohnungsmietpreise in der Stadt Bern um insgesamt 22,9%. Während die 2-Zimmerwohnungen die stärkste Verteuerung erfuhren (+26,5%), wurde bei den 5-Zimmerwohnungen der geringste Anstieg verzeichnet (+15,5%). (Statistik Stadt Bern Wohnungsmietpreiserhebung in der Stadt Bern im November 2021)
Seit Jahren gleicher Zinssatz
Der Referenzzinssatz liegt seit zwei Jahren bei 1,25 Prozent. Da er sich im Vergleich zum Vorquartal nicht verändert hat, ergibt sich seit der letzten Bekanntgabe kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Falls der Mietzins im einzelnen Mietverhältnis jedoch nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basiert, besteht ein Senkungsanspruch, der sich auf eine vorher entstandene Reduktion des Referenzzinssatzes stützt. Ferner können weitere eingetretene Kostenänderungen (im Umfang von 40 Prozent der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise, Veränderung der Unterhaltskosten) zu einem Anpassungsanspruch führen, der gegebenenfalls im Rahmen der Berechnung der Mietzinssenkung zu berücksichtigen ist.
Ein volkswirtschaftlicher Skandal
Mattea Meyer sitzt seit acht Jahren für die SP im Nationalrat. Ihr sei Gerechtigkeit ein Anliegen, so die Politikwissenschaftlerin. Deshalb setzt sie sich unter anderem für Mieterinnen und Mieter ein. «Mieterinnen und Mieter zahlen Milliarden an leistungsfreien Gewinnen an Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer. Volkswirtschaftlich gesehen ist dies ein Skandal. Diese Kaufkraft fehlt dann den Menschen.» Leider sei der Mietzins nach dem Marktpreis ausgerichtet, obwohl dies nach Gesetz nicht erlaubt sei. Mieterinnen und Mieter forderten bei Hypothekarzinssenkungen diese Vergünstigung meistens nicht ein. «So bleibt der Zins zu hoch.» Steigen die Hypothekarzinsen weiter an, werden die Mieten nochmal teurer. «Deshalb müssen sich alle betroffenen Parteien, alle Schweizer Sozialpartnerinnen und – Sozialpartner und die Gemeinden an einen Tisch setzen, um das Problem zu lösen. Wir befinden uns in einer gesetzeswidrigen Situation. Das Thema wird wohl noch lange aktuell bleiben.»
Seit 15 Jahren gilt für Mietzinsanpassungen infolge von Änderungen des Hypothekarzinssatzes für die ganze Schweiz ein einheitlicher Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnitts-Zinssatz der Banken. Er ersetzt den in den Kantonen früher massgeben den Zinssatz für variable Hypotheken.
Im Januar 2008 trat die Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen von 1991 in Kraft. Seither gilt ein Referenzzinssatz für Mietzinsanpassungen infolge von Änderungen des Hypothekarzinssatzes.
Anwendung des Referenzzinssatzes
Der Referenzzinssatz gelangt dort zur Anwendung, wo bis 2008 der Zinssatz der im örtlichen Hypothekargeschäft führenden Bank massgebend war. In der Regel war dies die Kantonalbank. Neben den Kostenveränderungen in Form von Erhöhungen oder Senkungen des Hypothekarzinssatzes betrifft dies:
• die Überprüfung des Mietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand des Ertrags;
• die Berechnung der Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen und energetischen Verbesserungen;
• die Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite bei neueren Bauten.
Ab wann gilt der Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz gilt ab dem ersten Tag nach seiner Veröffentlichung. Diese erfolgt jeweils am 1. Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember. Der Durchschnittszinssatz stützt sich auf den volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz der auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz. Dies betrifft alle Forderungen, die von den Banken gemäss den für sie geltenden Rechnungslegungsvorschriften als Hypothekarforderungen ausgewiesen werden. Diese Forderungen gelten als inländisch, wenn das sie sichernde Grundpfandobjekt in der Schweiz liegt.
Der Durchschnittszinssatz wird vierteljährlich erhoben. Der Referenzzinssatz ergibt sich, indem der Durchschnittszinssatz nach den üblichen Regeln der kaufmännischen Rundung auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet wird. Dies bedeutet, dass ein Durchschnittszinssatz von beispielsweise 1,62 Prozent auf einen Referenzzinssatz von 1,50 Prozent abgerundet, ein Durchschnittszinssatz von 1,63 Prozent hingegen auf einen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent aufgerundet wird. Diese Festlegungsmethode gilt seit Dezember 2011. Davor wurde der Referenzzinssatz angepasst, sobald sich der erstmals erhobene Durchschnittszinssatz von 3,43 Prozent um 0,25 Prozentpunkte veränderte.
Wie erfolgt die Datenerhebung?
Alle Banken, deren auf Schweizer Franken lautende inländische Hypothekarforderungen den Gesamtbetrag von 300 Millionen Franken übersteigen, sind zur vierteljährlichen Meldung der notwendigen Basisdaten verpflichtet. Sie müssen den Gesamtbetrag der am Quartalsende bilanzierten Hypothekarforderungen nach Zinssatz gegliedert melden. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat mit dem technischen Vollzug der Datenerhebung und der Berechnung des Durchschnittszinssatzes die Schweizerische Nationalbank beauftragt. Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert vierteljährlich den Referenzzinssatz sowie den zugrundeliegenden Durchschnittszinssatz. (Bundesamt für Wohnungswesen/slb)
Dieser Text erschien zuerst in der Zeitung «Berner Landbote».
